Tergiur Tanah Murah Tapi Suratnya Cuma AJB atau Girik? Waspada Jebakan Mafia Tanah!
Harga properti di tahun 2026 semakin meroket tak terkendali. Saat Anda scrolling di media sosial atau aplikasi jual beli properti, tiba-tiba Anda menemukan iklan sebidang tanah atau rumah di kawasan pinggiran kota dengan harga yang sangat tidak masuk akal jauh di bawah harga pasar.
Saat Anda hubungi penjualnya, ia dengan santai berkata: “Harganya murah karena lagi butuh uang (BU) cepat, Kak. Tapi suratnya baru AJB (Akta Jual Beli) atau Girik, belum SHM. Nanti Kakak urus sendiri gampang kok ke BPN.”
TUNGGU DULU! JANGAN LANGSUNG TRANSFER DP!
Banyak masyarakat awam yang mengira AJB atau Girik memiliki kekuatan hukum yang sama dengan Sertifikat Hak Milik (SHM). Padahal, membeli tanah tanpa SHM ibarat membeli mobil tanpa BPKB. Anda mempertaruhkan uang ratusan juta untuk aset yang bisa dirampas kapan saja!
Mari kita bedah bahaya hukumnya menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).
1. AJB Bukanlah Bukti Kepemilikan Tanah!
Ini adalah miskonsepsi terbesar di masyarakat. Akta Jual Beli (AJB) BUKANLAH bukti sah kepemilikan sebidang tanah.
AJB yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) hanyalah bukti bahwa telah terjadi transaksi peralihan hak (jual beli) antara penjual dan pembeli. AJB tidak membuktikan bahwa penjual tersebut adalah pemilik asli yang sah di mata negara.
Bukti kepemilikan tanah tertinggi, terkuat, dan paling sah di Indonesia hanyalah Sertifikat Hak Milik (SHM) yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
2. Girik/Petok D/Letter C Adalah Bukti Pajak, Bukan Sertifikat!
Bagaimana dengan tanah Girik atau Petok D yang sering ada di perkampungan?
Secara historis dan hukum, Girik hanyalah bukti pembayaran pajak hasil bumi pada zaman dahulu. Girik bukan bukti hak atas tanah.
Jika Anda membeli tanah Girik, risiko sengketa sangatlah tinggi. Sangat sering terjadi, puluhan tahun kemudian tiba-tiba ada pihak ahli waris dari si pemilik nama di Girik awal yang datang menggugat Anda dan meminta tanah tersebut dikembalikan, atau ternyata tanah tersebut diam-diam sudah disertifikatkan oleh orang lain!
3. Modus “Sertifikat Ganda” Mafia Tanah
Tanah yang belum berstatus SHM adalah target empuk para Mafia Tanah. Di era digital 2026, modus mereka semakin rapi.
Mafia tanah bisa saja menjual sebidang tanah bermodal AJB palsu atau Girik bodong kepada Anda. Setelah Anda bangun rumah di atasnya, setahun kemudian datang pihak lain membawa SHM asli atas nama mereka, diiringi petugas pengadilan yang membawa surat perintah eksekusi pengosongan paksa (penggusuran).
Karena Anda hanya memegang AJB, posisi hukum Anda sangat lemah. Rumah Anda diratakan dengan tanah, dan uang Anda hangus.
4. Langkah Wajib Sebelum Membeli Properti
Jangan mau berjudi dengan uang tabungan Anda. Jika Anda akan membeli tanah/rumah, WAJIB lakukan Due Diligence (Uji Tuntas) ini:
- Minta Fotokopi SHM: Pastikan penjual memiliki SHM. Jika alasannya SHM “hilang” atau “masih diurus”, tunda transaksi!
- Cek Keaslian di BPN (Plotting Tanah): Bawa fotokopi SHM tersebut ke kantor BPN setempat (atau cek via aplikasi Sentuh Tanahku) untuk memastikan titik koordinatnya benar, tidak tumpang tindih (overlap), dan sertifikatnya tidak berstatus sedang diblokir atau diagunkan di Bank.
- Pastikan Nama Sesuai: Nama di SHM harus sama dengan KTP penjual. Jika penjual sudah meninggal, pastikan seluruh ahli warisnya setuju dan menandatangani AJB.
Apakah Anda terlanjur membeli tanah yang suratnya masih AJB/Girik, atau Anda ragu dengan legalitas properti yang hendak Anda beli?
Urusan properti adalah investasi seumur hidup. Jangan biarkan kelalaian pengecekan administrasi membuat Anda kehilangan aset ratusan juta hingga miliaran rupiah di masa depan.
Tim pengacara properti dari AwamHukum.id menyediakan layanan [Due Diligence (Investigasi) Legalitas Tanah & Pendampingan Peningkatan SHM]. Kami akan memastikan tanah yang Anda beli 100% Clean and Clear, bebas dari sengketa ahli waris maupun mafia tanah.
Klik di sini untuk mengamankan aset properti Anda sekarang!